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前言部分

一直关注我们文章的朋友会发现，市场分析类的报告文章我们基本是每个季度一次，或者半年一次，那为什么在之前的3月份刚写了一篇报告，现在又要写一篇，主要是两个目的的考虑：

【资料图】

1、近期大环境的楼市变动比较大，我们也会同步写一篇整体的楼市报告，相当于整体市场到个体市场综合来看，会有比较清晰的了解。

2、近期有蛮多的业主一直在问嘉里华庭近期交易市场怎么样，实际成交价格怎么样；所以为了能够及时给到消费者一些有用的信息，在第二季度增加了此报告。

本篇我们从 成交历史数据、现状数据和分析、未来预测、总结 四个方面来分享一些个人的心得和体会，供大家参与。

01嘉里华庭历史数据

截至2023年5月小区的整体成交如下

（涉及交易隐私，实际价格部分差异化，仅供参考）

【嘉里华庭成交价格的变动】

（涉及交易隐私，实际价格部分差异化，仅供参考）

买卖数据分析：

以上数据可以看出， 2023年总体的成交量滞后往年的数据，和2021年的数据持平，但2021年是缺房的情况下导致成交量过低，这次是房过量，虽然都是历史最低量，背后的原因有整体楼市因素，也有当前业主的心态有关。

从成交的户型来看， 也说明最近的买方，基本以自住为主，或者更多追求性价比为主；以后排5号楼146平小3房为例， 实际成交单价仅13万出头一点，单纯从历史交易来看，确实出现部分下跌。

放眼整个上海，结合地段，学区，物业管理等内部优势，无论是单价还是总价，几乎很难有竞品，所以近期成交的3套小三房都在非常短的时间成交。

从挂牌业主情况来看，基本还是以较早的境外业主为主，主要还是考虑资金和资产配置，今年成交的所有户型中，早期（超10年）持有的境外业主占比达到90%！

租赁分析：

2023年，嘉里华庭整体租赁市场很好，包括嘉里华庭二期，实际成交价格大部分有5%—10%的上涨幅度，部分大户型价位可以达到20%，主要是前几年新装修（二房东或业主本人）所带来的效应明显。

部分装修很好的产品，租金差异幅度达到30%以上，以前排145平景观户型为例，租金高的价位达到3.7万/月，低的只有2.5 万/月，甚至比175平的3+1户型租金都要高很多。

当然导致价格的差异化， 有“人为”因素或市场的因素 ，比如没有多套同时挂牌时，价格肯定高或碰到不单纯以成交为目的的经纪时，业主的价格压的不厉害，相对会高一点。

从空置期来说，装修好的户型基本都很短，前期的文章中我们做过专门的分析。

02 嘉里华庭现状和分析

买卖挂牌：

整个小区的挂牌，一二期一共 目前接近30套 ，涵盖了小区的所有户型，基本达到2018年的高峰挂牌数量。

此次挂牌的业主中，2010年以后的业主占比接近50%；为什么需要提到挂牌业主的时间问题呢？

前面成交的数据中，也提到实际成交业主中，境外或10年以上的业主占比超过80%，这个数据和高端的豪宅数据是比较符合，我们在单独豪宅市场分析文章中提到近期豪宅 买方的机会在哪里？

早期境内外业主出售的房屋上，这一次是新老业主的交替，很多优质的房源基本都是很早一批的境内外高端业主持有， 大部分出于资产配置的目的而挂牌出售。

由于购入的时间较早，买入价格相对比较低，加之出于对汇率、资产配置等综合考虑，往往挂牌出售的价格不会太高！

而2010年之后的业主，特别是2015年之后入场的业主，单纯从绝对的房价或置换的角度上考虑，所有挂牌出售的价格相对会比前者高，目前滞留的很多房源也是此类情况。

而以前排175平户型为例，目前的挂牌在3000万到3500万，整体的挂牌价格比2022年初最后一套同户型成交的价格还高，所以出现挂牌半年，一年卖不掉就再正常不过了，但只要稍微调整价格，就很快成交了！

但对于嘉里华庭的业主来说，有一点是区别于普通楼盘的：即买卖双方的资金是富足的，也没有换房的压力，但近期还是 有业主会以价格让步来达到快速出售的目的，虽然占比很少。

新挂牌：

嘉里华庭333平，5500万+双车位； 底楼带花园175平3房，3200万，低区175平3100万 153平高区2500万，中区2600万

租赁挂牌：

2023年以来，高端租赁（2.5万/月及以上）整体市场其实还是很好，虽然部分外国朋友因为工作原因暂时离开，但上海很多公司高端，企业主都加入到公司租房。

另外还有一部分高端改善型买方改为租房，先盖上居住环境，再等待好的机会入市豪宅。

近期租赁挂牌量反而不是很高，特别是高端的户型，甚至出现一房难求的现象！

03嘉里华庭未来预测

一. 买卖：

熟悉、依存一座城市，就要去在极具现代化发展的上海，内核还包裹着沪派腔调的老街道，这就是嘉里华庭地段最具价值的地方。

但至于未来的价值会到何种程度，这就要看新旧文化的融合情况和整体的楼市，我们写过一篇关于新旧文化的碰撞。

同时，随着整体楼市的变动，挂牌量的上升，是必然！未来整体会趋于平稳！

所以关于嘉里华庭的地段价值 ， 在年高的上海人心中，对嘉里华庭所在的华山路一定是有感情的，一个城市的风貌都浓缩于此， 新一批成长的上海市民需要一定的时间去理解 ，去感悟，才能懂得老上海地段的魅力所在；以居住舒适性为主的买方，无非是考虑未来几年上升或下降的幅度问题，没有一概而论！

二. 租赁：

之前已经有过表述，未来高端的租赁市场，会跟随楼市的变动而动，类似产品会相对比较稳定，因为装修房屋的概率会越来越大！

04最后总结

Meny吴青辉：一座城，一文化，不同的生活态度。

对于有情怀的业主来说，嘉里华庭是不可替代的： 它不仅是一间高端的商品房，雍容华贵；她更像是一座温馨的大宅，最大程度给予家的感受。

选择嘉里华庭，既是选择享受生活，也是选择圈层 ，全文已尽数提到，这就是嘉里华庭的独特所在。历久弥新的嘉里华庭，需要一位懂它、认可它的主人。

在人与房的气质向匹配下 ，真正融入老上海文化，真正走进这座历史悠久的古典海派之城，这就是嘉里华庭的 “贵”气所在 。

她不一定会成为价格上的“ 领头羊 ”， 但一定是货币最稳定的坚守者 ，无论短期市场如何变动，而这一点的优势，对于类似嘉里华庭的小区同样具有！